Bekanntmachung des aufkommensneutralen Hebesatzes für die Grundsteuer nach § 7 Abs. 2 NGrStG

Datum: 10.01.2025
Autor/in: Samtgemeinde Lachendorf

Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die Grundsteuer in der bisherigen Form für verfassungswidrig, weil sie gegen den Gleichheitssatz verstoße.

Basis für die Erhebung war der Verkehrswert des Grundstücks. Nachdem über 50 Jahre kein Verfahren zur Immobilienbewertung stattgefunden hat, sich aber faktisch die Verhältnisse deutlich geändert haben (wie etwa Verkehrsanbindung oder der Stand der Technik, z.B. in Bezug auf Fenster oder Isolierung) kommt es zu Wertverzerrungen, die aus Sicht des Gerichts nicht mehr mit dem Gleichheitssatz vereinbar ist. 

Deshalb musste der Gesetzgeber die Grundsteuer reformieren, um das Aufkommen für die Kommunen zu sichern und die Neuregelungsfrist des Bundesverfassungsgerichts einzuhalten. Ab dem 01.01.2025 kann die Grundsteuer nur noch nach neuem Recht erhoben werden. Dafür hat der Bund ein komplexes Modell entwickelt, das dem alten Recht ähnlich ist, also auch weiterhin auf den Verkehrswert abstellt. Er hat zugleich den Ländern aber die Möglichkeit eingeräumt, ein eigenes Landesrecht für die Grundsteuer zu schaffen. 

Niedersachsen hat davon Gebrauch gemacht und sich für eine eigene Lösung entschieden, die aus Sicht des Landes das Äquivalenzprinzip, also die Gleichwertigkeit von kommunalen Daseinsvorsorgeangeboten und Gegenleistung in Form der Grundsteuer wahrt und einfach und transparent ist. Zur Ermittlung der Steuerlastverteilung werden als Maßstab zuerst die Grundstücks- und Gebäudeflächengrößen sowie deren Nutzung herangezogen. Auf diese wird der Lagefaktor angewendet, der den Bodenrichtwert des jeweiligen Grundstücks und den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde berücksichtigt. Je höher der Bodenrichtwert eines Grundstücks innerhalb einer Gemeinde bewertet ist, desto höher ist der Lage-Faktor. Das Flächen-Lage-Modell ist leichter umsetzbar als das Bundesmodell und enthält im Vergleich dazu keine streitanfälligen Bestimmungsgrößen. 

Durch Multiplikation mit einer Steuermesszahl, die Steuerermäßigungen z.B. für Wohngrundstücke oder Denkmalschutz berücksichtigt, ergibt sich der Grundsteuermessbetrag auf den dann der individuelle Hebesatz der jeweiligen Mitgliedsgemeinde angewendet wird.

Bei der Ermittlung des Hebesatzes durch die jeweilige Mitgliedsgemeinde ist der aufkommensneutrale Hebesatz zu ermitteln. Dieser aufkommensneutrale Hebesatz und die Abweichung des von der jeweiligen Mitgliedsgemeinde bestimmten Hebesatzes ist zu veröffentlichen (§ 7 Abs. 2 NGrStG):

Bei der Beschlussfassung der Hebesätze wurde berücksichtigt, dass mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht alle vorliegenden Messbeträge Bestand haben werden und es zu Korrekturen kommen wird. Die Entwicklung wird beobachtet und ggf. werden Anpassungen bei den Hebesätzen notwendig sein.

Mit der Grundsteuerreform kann keine Belastungsneutralität für die einzelnen Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer einhergehen, d.h. dass jeder nur so viel zahlt wie bisher. Denn das alte System mit den daraus resultierenden jeweiligen Beträgen wurde ja gerade vom BVerfG als verfassungswidrig angesehen. Die Höhe der Steuer, die individuell gezahlt wird, wird sich demnach ändern. Einige Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer werden mehr bezahlen und andere weniger als vorher. Die durch die Grundsteuerreform festgestellten neuen Werte sind nicht mit den bisherigen Einheitswerten vergleichbar, da die neuen Beträge nach einem wertunabhängigen Verfahren ermittelt wurden und anders als zuvor keinen Verkehrswert oder vergleichbaren Wert darstellen. 

Seitens der Verwaltung wurden alle Grundsteuermessbeträge, die der Samtgemeinde durch das Finanzamt zur Verfügung gestellt wurden, verarbeitet. Die neuen Grundsteuerbescheide wurden Anfang Januar verschickt. Nachfragen bezüglich des Grundsteuermessbetrages sind bitte an das Finanzamt zu richten, da die Samtgemeinde lediglich den Folgebescheid erlässt, d.h. der Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der jeweiligen MItgliedsgemeinde multipliziert. Zu der Bewertung des Grundstücks bzw. des Gebäudes kann die Samtgemeindeverwaltung keine Angaben machen. Wenn Sie bisher noch keinen Bescheid erhalten haben, so liegt der Verwaltung ein Grundsteuermessbetrag für ihr Grundstück noch nicht vor. Die Verarbeitung erfolgt dann, wenn das Finanzamt der Verwaltung den neuen Messbetrag mitgeteilt hat.

Teilen Sie Änderungen unbedingt schriftlich und möglichst elektronisch mit. Hierdurch können die Samtgemeinde und das Finanzamt Ihr Anliegen schneller bearbeiten.

Ergänzend noch folgende Hinweise und ein Schaubild zur Prüfung des Grundsteuerbescheides und zum weiteren Vorgehen bei Unstimmigkeiten bzw. Fragen: